5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产(chǎn)的(de)投(tóu)资(zī)愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在不朽的意思盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶不朽的意思段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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