5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城市四(sì)月环(huán)比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会(吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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